香港近四成青年买房“首付啃老”

2017-02-08 09:02:08来源:第一财经日报

  “首付啃老”下的港人买房难

  尽管香港的工资一直有所上涨,却无论如何也追不上房价和物价的上涨速度

  刚过完年,在香港工作已超过6年的林琦(化名)正在惆怅,房东又一次提出了涨房租。

  她所租住的房子位于香港港岛区的南边,这一套面积只有345平方英尺(约32平方米)的小房子里,住着她和她的两个室友。目前这套房子的租金是每月13000港元(约合人民币11500元),平摊在每个人的头上每个月需要缴纳4333港元的房租。而房东这一次要涨房租1000港元,涨幅达到7.7%。

  林琦工作已经6年,有了些许积蓄,她开始考虑自己置业。

  在香港,以一套400万港元的房子为例,一般最低两成首付即80万港元,还需要一系列的费用:印花税9万港元、律师费2000港元、屋契25000港元、代理佣金4万港元、按揭保险保费5.28万港元……这意味着需要另备20.98万港元用作额外前期开销,共100.98万港元。

  如果像林琦一样还未取得香港永久居民身份的,那么还需要额外支付高达60万港元买家印花税,共160.98万港元。

  林琦所处的行业在香港并不算高薪,月收入只有2万港元左右,工作6年也就存了约50万港元,那么剩下的逾百万港元只能向父母伸手借了。

  像林琦一样,香港许多年轻人近来买房,都是靠父母帮忙。

  美联物业在春节前夕,通过电话访问近5年首次置业的客户,有38%的人是靠父母或其他家人帮忙支付首付。美联物业称,香港靠父母支付首付的情况并不算特别普遍,但目前已经有抬头的趋势,未来具有一定的增长可能。

  不过在内地,靠父母资助买楼的年轻人可能更多。世邦魏理仕访问了1000名22岁至29岁年轻人,超过三分之二,即66.6%的受访者表示都是由父母资助买楼。

  香港年轻人存够首付很难

  调查显示,在38%靠父母帮忙支付首付的人中,有74%的人是由父母或家人资助部分金额的,有16%的人的首付是由家人全部支付的。新婚的徐静(化名)就属于后者,徐静在香港从事教育工作,每月收入大约20000港元,扣除房租和其他开销,存下来的钱极少。在结婚前,双方父母已经商量好,为两个孩子付近200万港元的全部首付。

  实际上,香港年轻人要存下首付越来越难。根据美国物业顾问机构Demographia公布的年度世界住宅可负担程度调查,香港楼价以平均家庭收入的18.1倍成为了全球第一难买房的地方。这意味着,如果以香港家庭平均年收入30万港元、楼价平均542万港元计算,一个家庭需要不吃不喝18.1年才能买到一套房。

  即便不需要付全款,以徐静夫妇为例,假设夫妻俩每月省吃俭用可以存下1.5万港元,如果是要买一套542万港元的房子,要存够140万港元的首付,也需要近8年。

  尽管香港的工资一直有所上涨,却无论如何也追不上房价和物价的上涨速度。根据香港特区政府统计处最新数据,香港就业名义平均薪水指数从2006年第三季薪酬指数的101,升至2016年第三季的141.7,10年间增幅为40%。

  但这期间,根据中原城市领先指数,在2007年9月,香港中原城市领先指数仅为58,在2016年9月这一指数已经逼近140,涨幅达到了141%。

  香港特区行政长官梁振英在任内最后的一份施政报告中承认,过去4年来,尽管特区政府多次采取措施,成功遏制外来需求、投资需求和炒卖需求,但香港“上车难”(即首次买房置业)的问题还是没有解决。而且住的问题影响了香港的家庭结构,扭曲了价值观,“不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼,”年轻人选择专业和职业都在“向钱看”。不少家庭甚至走投无路,要住在工厂大厦内的笼屋内。

  美联集团副主席黄静怡表示,香港特区政府“辣招”的后遗症正在进一步浮现,二手房目前压量不压价,对年轻人买房没有帮助,而解决楼市的供求仍然是新任政府需首要解决的房屋问题。

  该调查称,大部分受访者都赞同,应该从增加供应扶助年轻人置业,40%希望香港特区政府可以增加供应,支持增加建设资助房屋及推出置业贷款。

  一手房抢走所有刚需客源

  除了难以存钱付首付以外,由于香港特区政府多次打压炒房,提高了买卖住宅的印花税至交易额的15%,也让购房成本进一步提高。目前很多房地产开发商为促销都提供一系列优惠政策,因此香港楼市的成交量都聚焦在一手房上,整体楼市极不健康。

  香港差饷物业估价署、土地注册处资料及香港置业资料研究部数据显示,2017年二手注册量预计只有3.6万宗,同比下跌11%,如果按照这一数量推算,全年二手住宅注册量占总存量的流通率会跌至3%,比起2016年的3.5%下跌了0.5个百分点,但与1997年的17%及2010年的11.2%相比,差距非常大,并且创下了有纪录以来的新低。

  美联集团主席黄建业称,由于香港特区政府换届在即,对楼市的管理措施也成为了关键,意味着当局很可能出招更狠,也更频繁,这也令很多二手房业主都在观望状态,令二手房货源偏紧张,进一步推高楼价。

  黄建业称,如果香港特区政府再次出招,二手供应也会进一步紧张,一旦遇到外围不确定因素,会令楼价出现回调,这时候可能是可以撤除“辣招”的时候,但如果操之过急,出现二手房供应暴增,一手房源也涌现的时候,对香港楼市很可能会造成很大冲击,掀起“骨牌效应”,很可能出现“踩踏现象”。

  另一方面,一手房却在鸡年新春前爆发了小阳春,美联物业预计,1月一手房的成交量达到1400宗,同比增加了5倍之多,而1月份一手房的成交量比例也飙升至36%,创下了13年同期的新高。黄静怡预计,今年一手注册金额将突破2000亿港元,创下历史新高,较上一个鸡年即2005年翻一倍。

  一手房能够跑赢二手房的原因,主要是因为地产发展商提供了大量优惠,比如旺角某个楼盘买家可以享受售价额外5%的折扣,同时,购入指定单位的首10名买家,可以享受售价15%的买家印花税折扣。

  此外,根据香港金管局规定,如果购买低于700万港元的楼房,需要支付40%的首付,但是如果买一手楼盘,地产发展商则设计了五花八门的付款计划,并给很多购房者做二次按揭。而徐静也是因为有税务优惠,以及借贷比较方便,选择了今年8月份交房的一手新楼盘。

  土地问题是关键

  梁振英在施政报告中表示,香港的楼价高和租金贵,并不是由于建筑费高,而是因为地价贵,而地价贵的原因并非土地短缺,而是规划用作房屋发展用的土地短缺,目前,香港作为房屋用途的土地只占香港土地的7%。

  此外,整体社会对于房屋用地的供应和需求问题存在很大的误解,在需求方面,香港人口的增长率已经很低,老龄化速度也很快,但不能靠降低人口增长率减少对房屋的需求。

  梁振英指出,目前,香港郊野公园占土地总面积的40%,是住宅用地总面积的6倍,城、乡、郊、野之间,发展密度差异越来越大。

  考虑利用郊野公园内一些小量生态价值不高、公众享用价值较低、位于边角地带的土地用作公营房屋、非牟利的老人院等非地产用途。除了郊野公园以外,发展岩洞、地下空间、填海、大屿山等,都是可以考虑的发展区域。

  不过,远水难解近渴。根据香港规划署估算,直到2046年,香港的土地需求最少需要4800公顷,即使所有现在发展的短中长期土地供应措施如期落实,香港仍需要再物色1200公顷土地。

相关内容